Case: Ochojec - WZT

  Na Ochojcu znalazła zastosowanie metoda tzw. "wybiórczego" mpzp. Uchwalonym 27 października 2008 r. mpzp dla północnej części dzielnicy Ochojec (w rejonie ulic Jankego, Odrodzenia, Helska, Leśna, Jagodowa) nie objęto przylegających działek nr 152 i 153 (na co Urząd Miasta ma z pewnościa jakieś uzasadnienie 🤥). Co istotne, mimo starań mieszkańców od roku 2008 r. do sprawy tego mpzp już nie wrócono i w rezultacie działki nr 152 i 153 do dziś pozostają poza obszarami uchwalonego mpzp, a tym samym kwalifikując się do zabudowy w ramach procedury tzw. "dobrego sąsiedztwa" (WZT-ki).

  Działki nr 152 i 153 to ciekawy, płaski teren o pow. 4,64 ha, na którym długo była prowadzona działalność rolnicza. Ale w końcu ziemię przestano uprawiać, a to co pomija Urząd Miasta Katowice w harmonogramach swoich prac nad mpzp, na to zaskakująco sprawnie trafiają w Katowicach deweloperzy i przedsiębiorcy. W 11 lipca 2022 r. spółki Pietrzak B.B. Sp.k. i Augusta Group sp. z o.o. nabyły po 50% praw do obu działek od ich dotychczasowego, prywatnego właściciela, po czym spółka Pietrzak B.B. Sp.k. bez zbędnego rozgłosu już 15 grudnia 2022 r. uzyskała WZT-kę od Prezydenta Miasta Katowice. WZT-ka została oparta na zastosowaniu przez Urząd Miasta elastycznej interpretacji dla tzw. "długości frontu działki", co pozwoliło na dopuszczenie na działkach nr 152 i 153 mieszanej zabudowy, jednorodzinnej oraz wielorodzinnej w wielokondygnacyjnych budynkach o wysokości do 27 metrów. Wysokość 27 metrów nie występuje w bezpośrednim sąsiedztwie, tylko w bardzo odległych budynkach w dzielnicy. 

  Ale wydaje się, że dwaj wskazani przedsiebiorcy mogą być tylko pośrednikami w obrocie działkami, których wartość rośnie wraz z ilością p.u.m. (liczbą metrów kwadratowym powierzchni użytkowej mieszkań) dopuszczanych w danej WZT-ce, ponieważ w 2023 r. pojawił się wniosek o kolejną, bardziej agresywną WZT-kę dla działek nr 152 i 153 (wyłącznie zabudowa wielorodzinna, wielokondygnacyjna, do 9. kondygnacji), a inwestycją okazała się być zainteresowana bardzo silna grupa kapitałowa z Krakowa. 

  Dlaczego WZT-ka jako metoda legalizacji jest często niebezpieczna dla sąsiedniej zabudowy? Bo w miejsce prowadzenia rozsądnej polityki planistycznej, uwzględniającej wieloaspektowe uwarunkowania lokalne, ponadlokalne, komunikacyjne i inne, pozwala - zwłaszcza w razie przychylności Urzędu Miasta - na relatywnie swobodne, chaotyczne wprowadzanie w dany obszar zabudowy nieprzystającej do bezpośrednego otoczenia, bez żadnych reguł ochrony standardu życia wcześniejszych sąsiadów.

  A dlaczego wielokondygnacyjna, gęsta zabudowa na działkach nr 152 i 153 Ochojca, to złe rozwiązanie? Ponieważ radykalnie pogorszy standard życia okolicznych, wieloletnich mieszkańców! Raz, że wprowadzi w ten obszar niespójny urbanistycznie charakter zabudowy. A dwa, doprowadzi do armagedonu komunikacyjnego sięgającego aż do ulicy Jankego (działki nr 152 i 153 są "wciśnięte" pomiędzy linię kolejową, las i starą zabudowę jednorodzinną z wąskimi uliczkami, którymi nowi mieszkańcy musieliby się przemieszczać w kierunku ulicy Jankego i włączać tam do ruchu).

   A teraz newsy: 17 kwietnia 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wydało decyzję SKO.UL/41.7/50/2024/3219/RS o unieważnieniu wydanej przez Prezydenta m. Katowice WZT z 15 grudnia 2022 r.  dla Pietrzak B.B. Sp.k. (niewłąsciwa metoda wyznaczenia długości frontu działki), potem Pietrzak B.B. Sp.k. wniosło odwołąnie wskazaując m.in. wady formalne deyczji SKO, wtedy SKO wyydało 14 czerwca 2024 r. nową deczyję o unieważnieniu WZT-ki Prezydenta Katowic z 2022 r. dla Pietrzak B.B. Sp.k.. Z kolei spółka z grupy Cavatina zaskarżyła decyzję SKO z 14 czerwca 2024 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sprawa jest rozwojowa 😉.

  Sytuacja lokalnie:

  Protesty: